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星展:看好增长性高的物业管理公司股票
2019-10-22 18:19:18 来源: 康二罗硷新闻网

新浪财经讯,9月16日中国的物业管理是一个新兴市场,是一个规模超过4500亿元人民币的巨大市场。星展研究(DBS Research)中国房地产分析主管王丹在香港举行的新闻发布会上表示,预计中国物业管理行业全年将实现5%以上的复合年增长率,而上市公司30%的增长率将保持到2021年。能否保持长期增长取决于增值服务的增长率。在中国的物业管理行业,她推荐高增长和最佳增长确定性的公司股票。

经过一段时间的快速市场扩张,中国的物业管理行业目前正处于市场整合阶段。王丹表示,前10名企业的市场份额将快速增长,未来龙头企业的增长率将远远超过行业平均水平。王丹表示,这主要是因为房地产母公司在不断发展,这自然会导致物业管理公司的扩张和整合。二是二级市场的项目,尤其是在核心领域更换管理公司时,市场一般倾向于更换具有良好品牌效应和一定规模的公司。此外,也是因为在前几年收购了相对较多的上市公司后,并购的数量和单数都有所增加。王丹表示,房地产开发商通常负债累累,但在物业管理行业,现金通常非常充足,被企业用来扩张或产生可观的利息。

王丹表示,目前新兴市场有10多万家物业管理潜力巨大的公司,公司增长潜力良好,全年复合年增长率达到5%。她说,目前大多数公司仍主要集中在住房和商场,但许多学校、医院等公共设施管理是一个大市场。

虽然物业管理行业具有良好的发展潜力,但许多投资者认为物业管理行业的利润率很低。2018年,前100家物业管理公司的平均净利润为5.6%,由于物业管理行业是劳动密集型行业,劳动力成本占总成本的58%,劳动力成本的上升严重压缩了利润。王丹表示,利润率低的问题没有投资者想象的那么令人担忧。她预测,未来房地产管理行业的价格控制政策将有所放松。在中国,房地产占家庭资产的65%。王丹表示,对许多人来说,维持资产的管理费并不是太重的负担。此外,中国的房价几乎没有下降。房价上涨对物业管理费有更好的支撑。在过去的几年里,大量已经售出但尚未交付的房屋也在积累。王丹表示,在短期内,新公寓的比例有助于提高毛利率。同时,公司外包一些基本的管理服务,没有劳动力成本上升的压力。

对于相对利润率仅为5.6%的基本房产,王丹表示,房地产市场的增值服务是一个需要广泛关注的行业。2018年,增值服务占收入的19.5%,净利润占18.5%。王丹表示,中国房地产增长的长期可持续性在于增值服务的速度。在增值服务方面,王丹表示,分销平台是长期的核心竞争力。目前,许多公司还没有建立自己的网络平台。生活丰富多彩的更成熟平台(01778.hk)可以提供更多服务。总体而言,星展对碧桂园服务(02007.hk)最乐观,碧桂园服务是一家估值综合排名高、各项指标多的行业领导者。

对于未来可能上市的公司,王丹表示,根据上市规则和上市公司的情况,星展有几个值得投资者参考的标准:至少2000万合同面积,1000万管理面积,2018财年核心利润为5000万港元。只有这样,公司才能在19年或20年内分裂。

王丹表示,星展还青睐大规模分拆、特殊物业管理模式和区域定位的公司。华润(01109.hk)和世茂(00813.hk)都有责任吸引投资者,因为它们在物业管理模式上拥有相对较大的购物中心。本地化公司,如专注于大湾区和长江三角洲,将更容易控制成本。(新浪财经香港徐文)

来源:新浪财经

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