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物业服务合同纠纷中,服务质量瑕疵抗辩权的行使与规则
2019-11-01 17:07:11 来源: 康二罗硷新闻网

作者:阎于丹、李群

近年来,随着房地产业的蓬勃发展,物业服务企业数量不断增加,物业服务质量参差不齐,业主与物业服务企业之间的矛盾也越来越大。在司法实践中,业主往往以物业服务质量存在缺陷为由拒绝支付物业费用,但由于缺乏明确的法律依据和举证困难,业主往往难以获得法院支持。为了理解审判第一线的实际标准,本文以“物业服务合同”、“服务质量缺陷”和“降低物业服务费”为关键词,对世界各地法院的相关案例进行了检索。结果发现,大部分声称物业服务质素有问题的业主败诉。具体表现如下:法院拒绝支持"被告提出的辩护没有事实依据";“被告提供的事实依据仅证明物业服务存在一般缺陷,不构成严重缺陷”不予支持。在某些案件中,只有少数被告因提供确凿证据证明物业服务存在严重缺陷而获得法院承认。然而,他们只是酌情减免了一些物业费。详情请参考以下相关案例:

一、业主提供的卫生清洁照片显示,公共区域的垃圾已经很多天没有清理,物业公司在维护管理上确实存在不足。经认定,物业公司的服务不符合合同规定的标准,服务存在缺陷。物业管理费酌情减免10%。

[裁判要点]

经审理,原审法院认为,根据被告提供的照片,公共区域喷泉池内的垃圾显然已有多日没有清理,原告提供的服务存在缺陷,因此原告主张的物业费收费标准应得到90%的支持。

法院认为,关于物业费的收费标准,根据物业服务合同的约定和双方在二审中的陈述,可以认定盘锦徐戎物业管理有限公司在维护等方面存在缺陷。陆海峰要求从维护费中扣除物业费的实质是要求盘锦徐戎物业管理有限公司根据服务缺陷降低物业费。这一请求是合理的,但法院无法确定数额,因为它未能提供有效证据证明抚养费的具体数额。然而,一审法院根据盘锦徐戎物业管理有限公司的缺陷,责令陆海峰按照合同规定的标准支付90%的物业管理费,这在一定程度上弥补了陆海峰的损失,也是合理的。因此,我院不支持陆海峰主张从物业管理费中扣除维修费以及盘锦徐戎物业管理有限公司要求全额支付物业管理费的主张。

凯斯诺。:(2018)辽11钟敏61

法院:盘锦市中级人民法院

二是在向居民区提供房地产服务的过程中,由于居民区缺乏安全、环境卫生和绿化服务,法院认定,房地产管理公司提供的服务项目和质量明显不同于合同规定的标准,经当事人证明、现场检查和法院核实后,酌情扣除物业管理费的10%。

[裁判要点]

一审法院认为,如果物业管理企业提供的服务项目和质量明显不同于合同规定的标准,业主可以要求降低物业服务费。潘茂物业公司作为该住宅小区的物业服务提供者,应当按照双方签订的物业服务合同约定的物业服务内容和标准,为涉案住宅小区提供相应的物业服务。根据案件当事人引证的证据、现场调查和案件核实的事实,潘茂物业公司在涉案住宅区的安全、环境卫生和绿化方面存在服务不足的问题。上述问题的存在反映出潘懋物业公司提供的物业服务与双方在合同中约定的标准存在一定差距。因此,一审法院结合本案的具体情况,适当扣减了潘懋物业公司要求的物业费和其他费用。

二审法院认为,根据本案认定的事实,潘茂物业公司与郭立言签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意图,不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效。协议签订后,潘懋物业公司为涉案郭立言的住宅区提供物业服务。郭丽言应缴纳相应的合理物业管理费。如果物业公司提供的物业服务有缺陷,业主可要求物业公司相应降低物业费用。在本案中,根据现有证据,在向所涉住宅区提供物业服务的过程中,绿化、安全、环境卫生等方面的物业服务不到位,存在缺陷。因此,一审法院根据本案实际情况,决定降低物业费,并责令郭立言支付物业费总额的90%,这并不不妥。

凯斯诺。:(2018)民宗13438号,北京03

法院:北京市第三中级人民法院

3.由于业主多次报告,物业公司未能履行合同义务的情况没有得到改善,导致业主集体拒绝支付物业服务费。业主提交相关照片和证人证言后,结合公安局出具的《盗窃统计》,以及物业公司未能在法庭上提交证据证明其已按照物业服务合同充分、妥善履行合同义务,法院认定其管理服务存在缺陷,决定减免物业服务费20%。

[裁判要点]

一审法院:庭审期间,出庭应诉的业主均辩称,信息公司在对涉案小区进行物业管理服务时,未能履行合同规定的职责和义务,未能有效改善或纠正业主反复反映的脏、乱、差、安全隐患等问题,小区经常遭受盗窃和财产损失,导致业主集体拒付物业服务费。由于住宅物业管理服务面对的是全体业主而不是个别业主,一些业主对住宅物业服务质量的抗辩应该适用于全体业主。因此,在一些小区业主对服务质量提出抗辩,事实上引起了大量业主的不满,一些业主拒绝支付物业服务费的情况下,完整准确的公司要求欧阳玉妍证明他已经完全履行了对涉案小区的物业管理义务。一审中,完整准确的公司未向法院提交相关管理台账,证明其已全面妥善履行安全检查、健康检查、值班检查、出入境登记、车辆管理、绿化维护等物业管理义务。按照上述物业服务合同。因此,他要求欧阳玉妍全额支付物业服务费和合同约定的逾期付款违约金是没有道理的,一审法院不予充分支持。根据中山市公安局板富分局向一审法院提交的调查结果,结合大量业主拒绝缴纳物业服务费的事实,一审法院认定,该公司未能全面、准确地履行对涉案小区的管理义务,管理服务存在缺陷。

综上所述,全而准确的公司已经为尚美商住小区提供了管理服务,其履行合同义务应得到相应的考虑。由于全准确公司对住宅小区的管理服务存在缺陷,物业服务费可以适当降低。公司要求欧阳玉妍全额缴纳物业服务费。一审法院不予支持。根据案件实际情况,一审法院决定减免物业服务费20%,逾期缴纳物业服务费的违约金实际上是逾期履行物业合同义务的违约金。

二审法院:本院认为,从信息公司2016年12月16日给业主委员会的工作函来看,信息公司已确认存在安全和公共维护问题。此外,另一起案件的业主在一审期间提交的照片显示,2017年12月8日之后,涉案住宅区在物业管理方面仍存在缺陷,如墙体渗漏、墙漆脱落、在住宅区绿地种植蔬菜、道路垃圾等。虽然完整准确的公司并未确认上述证据的相关性,但上述照片中反映的情况基本上可以与上述工作信函的内容形成对应关系。完整准确公司第二次提交的照片等证据未显示拍摄时间等信息,不足以反驳业主提交的证据,证明完整准确公司已按承诺完成整改。此外,根据中山市公安局板府分局发布的板府镇上梅居社区入室盗窃统计,在全面准确的公司进入涉案社区后的10年内,涉案社区几乎每个月都会发生盗窃事件。根据物业管理服务协议中双方关于服务质量的约定;环境卫生保证清洁率为99%;绿化完好率为99%……最大限度地减少社区公共安全火灾事故和刑事案件。本案涉及的社区实际情况是,有许多安全和公共卫生问题长期未得到纠正,社区经常被盗,因为详细的公司也未能证明其已针对上述问题建立了健全的环境维护和公共安全管理体系并进行有效的整改。法院认为,物业服务合同是一种双服务有偿合同。双方享有共同权利,承担共同义务。根据质量与价格一致的原则,物业服务企业的服务标准应当与服务收费标准相适应。完整准确的公司未能按照之前的物业管理服务协议中的约定,全面正确地履行其物业服务职责。它提供的财产质量不符合合同中商定的标准。要求欧阳玉妍全额缴纳物业服务费的原因并不充分。一审法院根据案件的具体情况和公司提供的物业管理服务的质量,决定业主应少交20%的物业服务费。一审法院据此判决欧阳玉妍自2015年7月1日至2017年12月15日支付约定标准的80%物业服务费,处理不当。法院坚持认为。

通过上述支持适当降低物业服务费的成功案例研究,可以看出,在实践中,对物业公司提供的不合格服务和物业服务质量缺陷的认定较为严格。然而,在这种情况下,我们不难总结出业主可以关注的几个方面。首先,在签订物业服务合同阶段,应尽可能明确物业服务标准,使物业服务的缺陷有具体的参考标准;其次,在物业服务合同履行阶段,要善于固定证据,并显示服务缺陷相关证据的具体时间和地点,如刀光视频和照片;最后,在物业服务合同纠纷向法院提起诉讼的阶段,我们应该学会利用公共机关出具的相关证据材料证明物业服务存在服务缺陷。同时,如果物业公司令一群业主拒绝缴付物业服务费,便会在一定程度上促使物业公司证明其已全面及妥善履行合约责任。

我们认为,在物业服务合同纠纷中,法官以物业服务的长期性、多层次性和动态性为由,认为物业公司工作马虎是不可避免的。只要服务缺陷对业主享受物业服务没有重大影响,他们就认为物业公司没有重大缺陷,业主不能用拒付物业费来进行抗辩。这种观点相当片面。这种判决无疑减轻了物业公司全面履行合同的法律义务,增加了业主的举证责任,使业主在维护自身权利时面临法律困难。作为程度副词,“重大影响”和“重大缺陷”在没有明确法律限制的情况下很难识别。实际上,正因为业主不能证明物业服务的缺陷对他们造成重大影响,即物业公司存在重大缺陷,所以难以支持减免物业费用的主张。此外,在此类合同纠纷中,物业公司只是承认自己的服务确实存在缺陷,并承诺在未来予以改善,从而避免任何法律责任。因此,物业公司不充分履行合同义务已成为常态,而已支付对价但无法享受相应服务的业主面临无法保护其权利的困境。

此外,业主因物业服务质量存在缺陷而难以行使辩护权的另一个重要原因是举证责任分配不合理。证明物业服务企业存在物业服务缺陷的举证责任不能仅由业主承担。虽然根据“谁主张谁举证”的证据规则提出抗辩的业主应承担举证责任,但很难证明物业服务企业的“不作为”。例如,业主声称物业服务企业的保安人员不值班,也不检查住宅区。业主通常不能出示相应的证据来证明这一点,但只能出示照片来证明保安人员在一定时间内没有值班。然而,物业服务公司往往可以为保安是否上厕所或有东西要检查辩护,所以业主不能提供进一步的证据。因此,物业服务存在缺陷的事实应当公平地分配给业主和物业服务企业。本文案例3的判断值得学习和借鉴。业主提供物业服务缺陷的初步证据,如一些反映卫生和绿化状况的照片,然后业主证明他通过提供维护、清洁和投诉处理记录履行了合同义务。

作者:严于丹律师

广东丹竹律师事务所主任律师兼创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳律师协会宣传委员会副主任、房地产法律委员会委员、实习律师采访者、广东省严家协会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市工会联合会专家讲师组讲师、深圳电视台、深圳广播电台常驻客座律师、中国法律出版社特约作者、《深圳律师杂志》编辑兼客座作者、《维护婚姻之家》等书籍作者。擅长房地产、民商事法律业务、刑事诉讼等。

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